5个最让人向往的做爱地点 第4个你绝对不敢！

百度 ）据《新民晚报》详细解释，金星是距地球最近的行星，水星是距离太阳最近的行星。

大家都在断言实体店的未来是黑暗的，但前两天跟顺丰发件每月4000多单的淘宝三皇冠店主朋友聊天，她竟已经开始在部署实体。疯狂的无计划开店确实风险巨大，但不意味着所有的葡萄酒实体都将面向灭亡，还是会有一些找到生存法则的店会成为黑暗中的精彩。

 

选址也应该算是生存法则之一了，为了选到相对靠谱的门店，总结之前的不足，笔者暴走香港葡萄酒专卖店，以下需要注意的几点：

1、考虑流量

店铺门前自然流量大，转化比例当然比自然流量小的店要高。这里转化率才是应该要注重的指标，如果开一家红酒店在菜市场，每天门前客流量巨大，但转化率却不会高，意思就是进到你店里的不会多，更不要提成交率了。问题在于你们的目标客户是不匹配的。

现在按照我们开店实际情况，非节假日每天门前自然流量100-150，转化率10%-15%，成交率70%，单均价200元人民币，这样的情况已经是比较乐观的了，虽然相对预计差了些，但一眼看去都还有很多可以改进的地方，按这个数据看起码门店运营是没有问题的。

而比较差的门店门口自然流量很难到100，转化率也不到10%。曾经因为流量问题想破脑袋改进，做活动做宣传，但很多客观因素造成这样的局面时，我们只能在别处想方法提高成交率和客单量来冲销售，以及尽可能减少支出环节来提高利润率。

2、商场店考察商场运营能力

开发商如果将店铺卖出后并不再管理，这个很坑，房东只管收房租，并不管租户流量和生意。选择成熟的开发商，其商场运营团队会有计划的做出推广计划，带领整个商场聚集人气。

3、社区店考察社区成熟度

入住率，及入住人群是否与目标客户相符?社区选址相对商场店来说风险是更小一点的。如果在一个社区群，入住率达到80%以上，且入住人群基本为收入较高的层次(公职人员，金融机构医院大学等行业)那就努力一把在这里找个门面经营吧。要想知道这个社区是否符合你的定位，先去找一家新环境或者链家网之类的门店打探一番吧。

4、选择交通便利

方便停车，门前或附近一定要有固定停车位。最好选择门前无遮挡的店面。

5、选择周边有“大树”的铺面

在选址时，周边最好要有可吸引人气的大牌店或餐饮、超市、影院等，这些都是比较吸引人气的“大树”。

虽说大树底下好纳凉，但如果树荫遮不到，太阳还是照晒。这些人气店的客流量动线不经过你家店的话，也没用。

一般位置好的店铺，租金都会较贵，综合考虑贵出来的差价值得的话，那宁愿选贵一点的好位置，不选便宜的差铺面。

有时一个拐角，你的铺面就不在客户动线区域，可能现明明不过十米的距离，就会有人家铺面人头攒动、你这边冷冷清清的局面。

6、成本控制

店铺面积按每平租金加物业水电及装修价格核算投资回报率，预估每月销售是否可以无压力有盈利。比如按现在我所了解到的门店，纯零售销售在5万左右的是基本行情，做得好的时候也可以有个十万八万，零售毛利如果不做到35%-40%基本无望，但高于这个也是难想。门店经营费用包括水电租金、人工成本，都要使出洪荒之力去节省，能在租金部分省是最好，人工部分用兼职+全职结合，但怎么着也得有个三个人，经营成本如果可以控制在一万以内便几乎无压力，但似乎怎么省都难达到，一般都达到了一万五。如果有办法让门店有第二生财之道可以帮助cover这部分费用就好，快快再释出更多洪荒之力想想吧。

7、竞争环境

区域内竞争情况，毫无竞争的情况不一定是好事，但过分激烈必然不是好事。过分激烈的比如那五步一家的进口零食生活馆，看看都着急。

曾经暴走香港wine shop(葡萄酒零售店)，临街小店类似社区店吸引的周边社区居家型客户，金融中心里的屈臣氏吸引着高精尖客户，隐藏在写字楼里的小隔间做的就是小而美，吸引着以老板为核心的圈层客户。排在选址这一法则前的还要数自身定位，如果定位是小而美的写字楼酒窖，那也不需要这么多选址考虑了。

有朋友说他看中一个临街铺面，对着我的选址要求看，一条都不符合。并不是说非得符合以上几条才行，但当你大多不符合时，请记住一条：低成本，这样才有活的久的希望。

而如果你同时看了几家门面，不知道选哪一个合适，不妨运用权重系数法来帮助判定哪一个门面选择最为可取。打个比方，新店拓展项目组五人对三个地址进行测评(这里假设五人就算职位不同所拥有的评价权重是一样)，选出评价指标分别为以下6项，每人对每项设置权重分，取平均值计入权重，再分别根据评价指标对地址1、2、3进行打分。最后每个选址分数=sum(每项权重*每项评价指标分数)

上表中可以看出地址3与地址1差别较大，地址1仅有成本及交通优势略胜地址3。而当我们把地址3的成本分数降至5分则会发现总分数瞬间低于其他店。所以，控制成本也非常关键。

如果要评价更具有参考意义，在指标的选择，权重的选择上要更缜密科学。以上表格仅作为解释权重系数法使用，数据为随意取值，并不具有参考价值。

任何一点的不认真计分都可以造成差异显现，也正是因为这一点，倒是可以用来辅佐选址，因为任何一点的考量都可以在分数上直观显示出来。而从数据上看到差异后可以反过来寻找证据支持或反对这一评价，最后得出最可以说服自己或其他股东的结论。如果觉得这一算法太学术，也大可不必采用。

今天无意路过一家店，选址颇让我惊讶，这种选址方案正是我最近考虑过的。

它不在地面，位于地下停车场，旁边有本市最大最有资历的名车美容中心，面对家乐福超市出口，租金低廉，门面周正，层高做出两层。大家可以猜到租金低廉到什么地步吗?每月不到4000元，除了租金低，老板也没有请太多员工，每个月的运营成本低到随便卖几箱酒就可以覆盖。

虽然门口行走的人流量不如商场，不如地面门店，但是它的旁边停满了来做美容的奔驰奥迪保时捷，如果可以和名车美容中心合作，导流他们的客户资源，这家店不赚钱都没有道理了，更何况老板还是平易近人的模样(我们聊了一会，从聊天的过程可以感受到他内心的平和，很容易让客户短时间产生信任感，放下束缚)这样待客，把客户稳住应该是很容易的事情。

另外，因为是直采一手货源，他的产品以及价格都很有优势，且每天都有免费品尝，还有免费配送服务，这些都算得上它的竞争力了。虽然店内管理在零售氛围方面还有些许可以改进帮助提升的地方，但当你只想守着一家店的时候，做到这样，也已经很好了。

这家店开店三年，没有扩张，算得上小而美酒窖，被它吸引着的客户应该很难被撬动。如果你也盘算着做做小而美酒窖，不如向这家店学习学习?